Hobby

Fastighetsaffärer vägen till förtidspensionen

Inspirerad av HGTVs (USA) program om Flipping Houses ser jag själv över möjligheter att ge mig in i fastighetsaffärer som ju kan vara vägen till förtidspensionering. Om än riskfylld sådan.

Tidigare har jag skrivit om att försöka bli ekonomiskt oberoende, mycket genom aktieinvesteringar. Det är en långsiktig och vanligen hållbar modell, där man avsätter en stor del av månadsinkomsten för investeringar. Min önskan vore att sluta arbeta på det sätt jag gör idag så snart som möjligt. Med det sagt är alltså mitt önskemål inte behöva gå till ett kontor för att vara fast där i diverse projekt och uppehållen i utdragna möten varje vardag mellan kl 9-15. Fullständigt distansarbete skulle kunna vara ett alternativ men är så oerhört ovanligt i Sverige, trots att branschen jag är verksam inom rör helt digitala och webbuppkopplade tjänster. Så jag undersöker helt enkelt andra vägar!

Många går i samma tankar världen över, och skapar förutsättningar för en passiv inkomst såsom avkastningar. Bland annat finns den globala FIRE movement; Financial Independence, Retire Early, som är populär bland millennials (folk födda under 1980- och 1990-talen). Det går ut på att dra ner på kostnader, öka intäkter och spara massor för att kunna leva på avkastningen från sparat belopp. När man når det ekonomiska oberoendet blir betalt arbete frivilligt, vilket möjliggör pensionering från traditionellt arbete decennier tidigare än standardpensionsåldern.

Fastighetsaffärer vägen till förtidspensionen

Det är kanske typiskt att man mitt i livet kring 40 börjar reflektera över det liv man lever och räknar på hur långt man har kvar till pensionen. Jag har arbetat i stort sett heltid sedan 19-års ålder med bara ett par år av studier och jag börjar känna att flexibilitet med min tid är det viktigaste för balans mellan arbetsliv och fritid. Därtill hoppas jag inte att arbeta på kontor på samma sätt som idag fram till 65/70, utan att jag senast om tio år kan börja göra något annat och få vara mer kreativ i min vardag.

Därför kommer jag att investera i fastigheter i Frankrike, utomlands eftersom jag vill leva närmare Medelhavet och fastigheter därför att jag är intresserad och något bevandrad redan. Att köpa ett hus för att renovera och sälja är inte så enkelt som man ser på TV. Men fullt möjligt, det krävs “bara” riskanalyser, kalkyler, pengar, tid och tålamod.

Jag har en del erfarenhet om lägenhetsuthyrningar och har därför lång historia inom fastighetsvärlden. Så jag är relativt orädd och redan väldigt påläst för att ge mig in helhjärtat.

Historisk fastighetsaffär

Sommaren 2017 köpte jag en enrummare i min hemstad, ganska spontant eftersom jag hade pengar att investera (kontantinsats). Den införskaffades för 520 000kr och krävde bara enkel uppfräschning för ca 20 000kr. Den möblerades med begagnade möbler till en kostad på ca 2000kr.

Under ett år nyttjade jag den sporadiskt som övernattningslägenhet. Månadsavgift och el under det året uppgick till omkring 25 000kr. Totalt hade jag alltså lagt ner 567 000kr när en likadan lägenhet i samma förening såldes för rekordpriset 645 000kr. Jag ringde mäklaren och sa att om han sålde min lya för minst 600 000kr hade han en affär. Han fick till en budgivning (utan att lista lägenheten på Hemnet) och försäljningspriset blev 640 000kr. Plus att nya ägaren ville ha möblerna för 1500kr.

Vinst (innan avdrag och reavinstskatt á 22%) hamnade därmed på 74 500kr. Med avdrag så hade jag fortfarande en del slantar kvar från affären och hela mitt investeringsinnehav (kontantinsats) hade bättre avkastning med denna affär än om allt legat orört på ett sparkonto.

Kommande fastighetsaffär

Härnäst ska jag satsa på en fastighetsaffär utomlands, i södra Frankrike. Det lutar åt ett litet hus som behöver renovering, vilket sedan kan säljas med någon vinst. Det är dock mycket svårare att lära känna en ny marknad och då särskilt på landsbygden i Frankrike där priser fluktuerar. Många mäklare jag är i dialog med har svårt att estimera potentiellt försäljningspris för ett helrenoverat hus, kvadratmeterpriset i den stad jag kollar ligger mellan 1000 – 2000 euro. Det finns inga öppna listor med slutpris per område utan detta måste begäras av mäklarna.

Mäklarna framstår mer som rådgivare än försäljare och är inte lika snabba på återkopplingar och förhandlingar som svenska mäklare, så man har svårt att skynda på något. Självklart vore det smartast att köpa hus utan att ha en mäklare inblandad, att hitta objekt att köpa direkt av säljare, men för det behöver man ju vara mer insatt i den lokala marknaden. Så det finns en förhoppning om att nå dit med Sydfrankrike längre fram.

AKTIVITETER

  • Håller koll på marknaden och noterar vilka hus som legat ute till försäljning länge.
  • Renoveringsobjekt är generellt mindre intressanta för gemene köparen, oavsett om det är en fransos eller utlänning.
  • Fastigheter med garage och uteplats (helst trädgård) har ett högre värde för köpare.
  • Efter att ha fått en överblick av hur mycket och vad som ska renoveras kan jag göra en kalkyl för detta, riktmärken är 600-1000 euro per kvadratmeter för totalrenovering.
  • När kostnaderna är utkristalliserade kan man räkna baklänges och se vilket bud man kan lägga.

VINSTUTRÄKNING

Avgifter knutna till fastigheter i Frankrike:

  • Reavinstskatten i Frankrike ligger på 34 %.
  • En notaire ska ha en liten avgift vid köp av fastighet plus att denne hanterar lagfart, man räknar med 8-10% av köpeskillingen.
  • Mäklararvodena ligger på mellan 7-8 % vid försäljning.
  • Besiktning vid försäljning är obligatoriskt och kostar omkring 1000 euro.
  • Årligen betalar man en fastighetsskatt som baseras delvis på storleken av marken huset står på, här räknar jag med 900-1700 euro / år.

Med dessa avgifter är det tydligt att man inte kan använda 70% formeln som House Flippers använder i USA. Där är skatter och avgifter lägre än vad de är på många ställen i Europa. I Frankrike är det snarare en 50% regel man skulle kunna applicera, det innebär att 50% av vinst efter omkostnader (inköp och renovering) blir det du får behålla.

70% regeln i USA blir 50% regeln i Frankrike

70-regeln är en formel som används för uträkning vid köp av fastigheter för renovering och försäljning. Formeln beräknar det högsta beloppet du kan betala för en egendom genom att man i kalkylen lägger in två viktiga faktorer, nämligen försäljningsvärde/ARV (after repair value) och estimerade reparations- och omkostnader. När man har räknat ut renoveringskostnader och potentiellt försäljningspris efter renovering lägger man in siffrorna i formeln.

Exempel: ett hus med har en ARV (försäljningspris efter renovering) på 100 000 och behöver 20 000 för omkostnader. Uträkningen kommer att visa för vilket pris du kan köpa huset i befintligt skick. Med 70% -regeln kan man göra uträkningen genom .70. Se tabellen nedan som illustrerar beräkningen med 50-regel.

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

Maria Grip är Onlinemarknadsförare som älskar webben, resor, träning och pyssel.

Leave a Reply