Hobby,  Verktyg

Gör lägenhetsaffär på mindre svensk ort

Om du hör till dem som vill ge sig in i fastighetsbranschen för att tjäna pengar kan det vara en god idé att börja i liten skala innan man går på något stort. Här delar jag med mig av hur du bör tänka om du gör lägenhetsaffär på mindre svensk ort

Det kostar, som många känner till, en stor slant att investera i ett boende i Stockholmsområdet. Men där kan man kanske också tjäna de största pengarna om det boende man skaffat fått sig en rejäl renovering och bostadspriserna fortsätter utvecklas uppåt som de gjort de senaste åren.

Därtill är det inte så enkelt som man gärna vill tro att investera i en bostad, renovera och sedan sälja den. Det kräver planering, koll på marknaden och ekonomi, tålamod liksom mod och kunskap om hantverk och deklarationer. Den som vill komma igång kan med fördel börja på en mindre svensk ort för att lära sig mer om processen, med mindre insats, som i en försöksrunda.

Mindre orter har mindre vinstmarginaler men så är också investeringsbeloppen mindre. Huvudsaken är att man satsar på en ort som har något av en ökning sedan 24 månader tillbaka.

Tips – gör lägenhetsaffär på mindre svensk ort

  1. Gör bostadsjämförelser, se slutpriser och utveckling av marknaden över tid
  2. Gör kalkyl för hela investeringen (köppris och eventuell renovering samt andra omkostnader)
  3. Hitta rätt objekt (rätt prissatt och passande tillträdesdatum)
  4. Köp gärna innan visning för att stänga affären snabbt
  5. Ta in offert på de arbeten som behöver läggas ut (t.ex badrum)
  6. Sätt budget för renovering, tänk på att det är enkelt att överskrida med 10%
  7. Påbörja renovering direkt vid tillträdet
  8. Håll löpande koll på den lokala fastighetsmarknaden för att få en idé om vad du kan sälja bostaden för
  9. Ta in olika lokala mäklare för värdering, sälj så fort det passar så att bostaden inte står och kostar pengar i onödan
  10. Möblera och gör boendet trevligt för spekulanter, antingen gör man själv stylingen eller anlitar hjälp

 

VAD DET INNEBÄR FÖR LÄGENHET:

  1. Kolla Hemnet och Svensk Mäklarstatistik för den kommun du funderar på att investera i. Granska slutpriser på de adresser som är av intresse, jämför samma typ av kriterier och läge mot varandra;
    • Antal rum och kvadratmeter
    • Våningsplan
    • Hiss eller ej
    • Uteplats/balkong
    • Månadsavgift
    • Renoveringsbehov eller ej
  2. Räkna på förväntat köppris, estimera budget för renovering/uppfräschning och räkna på avgifter knuta till den tid det tar att renovera lägenheten från tillträdet. Summera beloppen och se om bostäder i samma område med samma kriterier säljs över detta belopp.
  3. Jag upplever att Hemnet är den bästa platsen för att hitta objekt till salu, det kan också vara bra att ha dialog med mäklare med orten som arbetsplats för att få tips från dem om objekt som är på väg in.
  4. Ju förr man stänger affären, desto snabbare sker tillträdet. Renoveringsobjekt kan många gånger vara tomma till följd av exempelvis dödsbo. Det gör att tillträdet kan ske inom fyra veckor, förutsatt att berörd förening är snabba på att godkänna nya medlemmar.
  5. Vid tillträdet, se till att relevanta hantverkare kommer för att räkna på offert för arbeten man räknat med att ta hjälp för. Ju förr dessa offerter kommer in, desto snabbare kan hantverkarna påbörja sitt arbete. En totalrenovering av ett badrum på 5 kvadratmeter tar minst 3 veckor att utföra. Ett Ikea-kök kan ibland dröja sex veckor till leverans.
  6. Sätt slutgiltiga renoveringsbudgeten, i detta skede måste man ha grepp om vad större renoveringsprojekt kommer att kosta. Räkna därefter på övriga delar som kan tänkas tillkomma.
  7. Var på plats de första dagarna av renoveringen, då hantverkare sätter igång med sina projekt. Det underlättar vid eventuella frågor och designlösningar.
  8. Notera ner likvärdiga bostäder som jämförelser inför försäljning. Håll koll på om budgivningar påbörjas och vad likvärdiga bostäder säljs för per kvadratmeter. Fortsätt kolla marknadsutvecklingen så du har en idé om vilket kvadratmeterpris som kan bli aktuellt på din adress.
  9. Mäklare på mindre orter har inte samma arbetssätt som mäklarna i storstäderna, därför är det bra att träffa flera för att därefter besluta vem man ska gå vidare med. Min erfarenhet är att vissa på mindre orter slarvar i sin kontakt med spekulanter (de är inte lika “på” som Stockholmarna) och många har svårt att agera säljare och därför lätt missar att belysa specifika tillgångar som finns (både i skrift och tal).
  10. Styling inför försäljning kostar vanligen mellan 10 000 – 25 000 kr, i priset ingår hyra av möblerna. Att möblera och styla är bra för alla bostäder och underlättar för spekulanterna i sin visualisering av boendet. Men, i en småstad ger det kanske bara pengarna tillbaka och inte ett mycket högre försäljningspris, så det kan vara en idé att göra stylingen själv. Skaffa de möbler och dekorationer som behövs för att göra lägenheten trevlig att besöka. Ett riktmärke är att om bostaden är värd mer än en miljon kronor kan det vara värt att anlita en stylist som hjälper till. Stylingen är avdragsgill, förenklat sagt betalar Skatteverket 22 % av stylingens kostnad om man gör en vinst på bostaden och 15 % av stylingens kostnad om du gör en förlust på bostaden.

 

Utebliven vinst och förlustaffärer

Om det visar sig att bostadsmarknaden svängde rejält under innehavet och den bostadsrätt man vill sälja inte kan ge vinst har man två till tre alternativ;

  1. Vänta ut marknaden genom att behålla bostaden en längre period
  2. Sälj ändå till högsta möjliga pris för att inte behöva fortsätta betala avgifter knutna till bostadsrätten
  3. Hyra ut bostaden i andrahand för att täcka avgifter under en period

1. Att vänta ut marknaden är riskfyllt, men kan ge en bra avkastning i det fall priserna går upp igen. Under ett kalenderår finns perioder av lägre intresse och högre intresse vilket i mindre orter kan vara väldigt kännbart om man inte tajmar ett läge då efterfrågan är större än utbudet.

För varje månad som går betalar bostadsrättsägare en fast avgift till föreningen, denna måste räknas in som kostnad i affären, liksom eventuell bolåneränta. Därmed är det bra att ha en plan för hur lång period man kan tänka sig vänta på marknadens uppsving och att räkna ut vad man då behöver ha för försäljningspris för att göra vinst.

2. Sälja direkt till högsta möjliga pris även om kalkylen säger att vinst uteblir kan vara en fördel om man har som mål att återinvestera de pengar som är uppbundna. Har man ett lån knutet till affären kan det vara en god idé att sälja för att lösa lån och slippa räntebetalningar.

En affär som resulterar i att man får pengarna tillbaka, allt som man har kalkylerat att lägga på inköp, avgifter och renovering kan vara ett gott alternativ när man chansar med en fastighetsaffär på en mindre ort.

Vid försäljning av bostadsrätter betalar man 22% i skatt på vinst som blir kvar efter alla avdrag medan man vid en förlust får tillbaka pengar på skatten. Läs på om förlustavdrag i form av minskad skatt på din inkomst eller andra kapitalvinster, halva förlusten är nämligen avdragsgill.

3. Andrahandsuthyrning ska tillåtas av föreningen, och föreningar har olika stadgar. Vissa tillåter uthyrning på obestämd tid mot en avgift medan andra följer hyreslagen som är betydligt striktare och sällan går att applicera på den som faktiskt inte bor i lägenheten (som en investerare som köper för att renovera och sälja). Vid godkänd andrahandsuthyrning kan man hyra ut lägenheten med en skälig hyra som ska täcka driftkostnader och marknadsvärde. Vid uthyrning köper du dig tid till försäljning och kan invänta höjda prislägen.

Man får dock räkna med slitage när man hyr ut en bostad i andrahand, så ommålning kan bli aktuellt inför försäljningen.

 

Exempel på Kalkyl

Denna kalkyl inkluderar alla uppfräschning- och renoveringskostnader knutna till detta projekt.

Uträkning av kvadratmeterpris gör det enkelt att jämföra just denna bostad mot andra på sajter som Hemnet.

 

Inköp 780 000 SEK är inkluderat under Investering

Förväntat försäljningspris 1 003 000 SEK

Vinstskattbeloppet om 22% är uträknat utifrån inköpspris, renoverings- och mäklarkostnader

Maria Grip är Onlinemarknadsförare som älskar webben, resor, träning och pyssel.

Leave a Reply